任意売却

任意売却と競売

自宅を担保に銀行からお金を借りていて、支払いができなくなったらどうなるでしょうか?
銀行としては、その家を処分して売却代金から貸したお金を回収しようとします。

この時の処分方法には、「任意売却」という方法と「競売」による方法の2通りの方法があります。

任意売却とは、競売手続が行われる前に不動産所有者(債務者)と金融機関(債権者)との間に不動産仲介業者が入り、不動産を市場で売却する方法のことをいいます。

一方競売とは、金融機関(債権者)が裁判所に申立てをして裁判所が売却し、不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことをいいます。

一般的に、競売よりも任意売却の方法を選択した方がメリットが多いと言われています。
では以下に任意売却のメリット・デメリットをまとめましたので見ていきましょう。

任意売却のメリットとデメリット

メリット

  • 市場での取引価格に近い金額で売却できるため、競売より高く売れる可能性がある。
  • 引越の時期について買主と相談して決めることができる(無理に追い出されない)。
  • 競売のように情報が一般公開されず、内密に売却できる。
  • 売却後に残った債務の支払いについて交渉に応じてもらうことが可能である。
  • 売るときに発生する諸費用(司法書士報酬、仲介手数料等)は、売買代金から支払われるため、持ち出しの負担がない。
  • 引越し費用や、当面の生活資金について、債権者から便宜を図ってもらえる場合がある。

デメリット

  • 競売のように手続が勝手に進行せず、自分から行動する必要がある。
  • 連帯債務者・連帯保証人等の利害関係人全ての同意が必要。
  • 債権者間で、売買代金の配分について調整が難航する場合がある。
  • 同意をしない債権者が1つでもあると手続が先に進まない。
 

任意売却の流れ

一般的な任意売却の流れは以下の通りです。
売却手続きは、任意売却専門の不動産仲介業者に依頼します。

  1. 任意売却に関するご要望に応じてヒアリングをし、物件の調査を行います。
  2. 債権者(金融機関)に対して、不動産の販売を進める旨を伝えます。
      またご本人から債権者に対して売却する旨の意思表示をしていただきます。
  3. より高く買ってもらうべく売却先との交渉を進めていきます。
  4. 買主より買付証明書を受理し、債権者の同意をもらいます。
  5. 売却代金の配分表を作成し、各債権者及び利害関係人の調整を行います。
  6. 配分案の合意後、売買契約を締結し、売買代金の支払い・抵当権抹消・差押さえの取下げ・所有権移転登記・物件の引渡しをもって手続きが完了となります。